北京房产何处会降价

据资料统计，北京市今年上半年平均房价下降了600元，新楼盘平均均价为5722元／平方米，比去年同期下降了近10％。

如果说，去年两个超大型经济适用房项目——回龙观文化居住区与天通苑的推出，使北部地区尤其是亚运村地区面临着最为激烈的市场竞争。因而，亚运村地区的平均房价有数百元的下调。

那么，今年房价战将出现在哪个区域呢？

传统意义上，北京西北部地区一直是买房人首选的“上风上水”之地，也是房价较高的地区。西部住宅最集中的区域也在此。

去年，中关村科技园区的批复无疑是这一地区住宅项目的最大利好点。也正惟此，中关村地区的住宅像水清木华园已告售罄，万泉新新家园、光大花园等也一直处于热卖状态。受新兴的IT业与网络经济的影响，大量的高素质购房人群使中关村住宅“卖的没有买的多”。同时，由于中关村地区不再审批新的住宅项目，市场供应不会放量。因此，市场在销项目的升值潜力无疑增强，像目前市场上的新楼盘华清嘉园、富润家园、怡美家园销售势头都不错，华清嘉园更是创出了开盘3个月即售出近900套的佳绩。

西部地区另一个住宅项目集中的区位是在西三环紫竹桥外至西四环一带，曙光花园与世纪城这两个超大型社区将在这一区位竞争客户，但曙光花园已进入现房阶段，世纪城为新楼盘。另外，如紫竹花园与美林花园、中海雅园与汇景阁，由于目前均已进入销售稳定期，因此，爆发价格之争的可能性不大。西部市场拼争的是品质，美丽园以多层带电梯继万泉新新家园之后在西部独树一帜，即是很好的例证。西部的开发商更像是在练内功，市场可谓“西线无战事”。

北京南城由于市政综合条件落后于其他三个区位，住宅市场一直不温不火。近来，虽有城南五区县政府参与支持的“家住城南”活动已造出声势，但城南项目总体被买家认可还有待时日。

随着南四环与京开路的开工，南城住宅项目的交通优势会在近一两年间进一步凸现。城南项目的供应量也相对较小，且较分散，去年虽偶有像清芷园、九龙花园、怡海花园等项目热销，但并不足以带动整个市场。因此，从短期来看，城南供应量与购买群都不会明显放大，很难形成市场热点。

今年以来，城南的新楼盘只有近期刚开的恋日家园引人注目，这一方面是由于它的发展商是去年成功开发九龙花园的同一发展商；另一方面是其采用市场流行的板式小高层，而且园林设计颇具特色。

因此，城南项目虽有降价压力，但不会太大，可能出现价格竞争的地段将出现在西南三环，也许“城南旧事”的局面还得维持一段时间。

前段时间，有位发展商坦言：现在在亚运村做项目比南城还难。言外之意，南城市场虽然并不火爆，但还有相对的发展空间，而亚运村地区楼盘竞争太激烈了。

其实，从去年以来，亚运村地区作为北京高房价地区的位置已开始动摇，一方面，由于亚北经济适用房项目的低价冲击；另一方面，市场供应量增大，加之新楼盘普遍采用的低价冲市做法，使亚运村地区市场竞争加剧，平均房价下降了近千元。

而在今年，亚运村地区楼盘仍面临着较大的降价压力，一则是由于亚运村地区的总体价位水平仍偏高，另一则，亚运村地区近50个在销项目在市场竞争的结果必然会导致价格下调，当然，现在通行的做法是“死扛”，但总有扛不住的时候。也许在今年底或明年初，市场的重新整合必然会使一些楼盘变相打折，亚运村仍是可能出现价格战的热门地区。

而北三环一带的项目，以太月园与太阳园标定了心理价位，此后的楼盘定价大多基于此，而且，虽然相对于南三环住宅每平方米贵了近千元，但由于市场成熟度与配套的完善，拥有较大的客户群体，因此，价格下调的可能性不大。

就剩下东部地区了，东部一直是房价最高的一个方位，也是今年上半年新楼盘推出最多的一个区位（而且推出楼盘的总建筑面积也是最大的）。

今年上半年，东部地区的新楼盘曾创出了几个新低价位。3月，位于大山子的宏源公寓以起价5688元／平方米亮相，其外销楼盘新低价位在不到一个月的时间，即被另一个同样位于东部地区的新楼盘阳光曼哈顿以起价4000元／平方米所打破。

当去年春季，东三环一线华腾园与华辉苑以4000多元的低价位进入市场，并拉动房价下调时，“二华”在销售方面异常火爆。而仅过了一年，“二华”同样面临着价格冲击，三环内惟一的经济适用房——百环花园4250元／平方米的价位无疑在市场上赢得许多买家。

东部地区的楼盘相对比较集中：像中央商务区的现代城、阳光100、世贸国际公寓、中国第一商城等，阳光100在两个月前还是CBD最“火”的楼盘，但新盘世贸国际公寓一推出，即从价位与品质上对其构成竞争。

另外，望京地区本身的楼盘扎堆儿；朝阳路周边项目由于都会华庭的出现，加上晨曦花园、晨光家园、兴隆家园等项目，也会形成激烈竞争；国贸以南则有九龙花园、华腾园、建业苑、劲松嘉园等。

楼盘的集中无疑使市场竞争加剧，在同一区位、楼盘之间比拼的是价位与品质，而价位优势无疑会是发展商首先考虑的。

因此，从目前情况分析，东部市场虽是京城楼市最旺的区位，同时，也可能是下一轮爆发价格战的区位。

当然，这种价格战不一定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争，比如在同等价位上增加精装修。另外，虽然东部市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼盘，在定价上都比较适合市场，下调的空间并不大。

据悉，今年下半年，东部地区有可能会出现6000多元带精装修的新楼盘，这无疑会进一步影响市场整体价格走势，而9月、10月将是在每年新楼盘推出的第二个高峰期，新楼盘无疑会从价位上对老楼盘形成冲击。